Глава девелоперского направления группы ФСК Дмитрий Трубников рассказал РБК, как застройщик превратился в инвестгруппу, почему компания притормозила вывод новых проектов и отказалась от покупки бизнеса датской Hempel

Содержание: От застройщика к инвестгруппе Об интересе к активам ушедших иностранцев и бизнесу Hempel Про перенос вывода новых проектов Про льготную ипотеку и рассрочку покупки жилья О новой стратегии лендлордов О развитии в регионах и за рубежом О перспективах рынка ИЖС Как решать проблему с нехваткой людей на стройке

Содержание:

— В конце прошлого года у ГК «ФСК» изменилась структура корпоративного управления. Основатель и владелец группы Владимир Воронин занял пост председателя совета директоров, а вы стали курировать все развитие девелоперского направления группы в должности гендиректора «ФСК Девелопмент». С чем связаны такие преобразования?

— В последние годы ФСК превратилась из застройщика в полноценную группу, включающую разные бизнесы. Девелопмент по-прежнему остается ключевым активом, который генерирует основную прибыль. Но группа активно растет — появились и другие существенные направления.

Речь идет о заводах, входящих в ГК «Ларта», которые занимаются добычей и переработкой промышленных минералов, производством стекла и продукции из него (эти активы ФСК выкупила в 2022–2023 годах. — РБК). Кроме того, мы сейчас строим еще пять предприятий — по выпуску газобетона, архитектурного стекла и стеклопакетов, оконных и дверных систем, светопрозрачных конструкций, лимонной кислоты. В группу также входит группа «Партнер», которая специализируется на производстве бетона и малых архитектурных форм. Частью ФСК являются и крупный генподрядчик МСУ-1, чья выручка в прошлом году достигла примерно 130 млрд руб., и активно растущая сеть клиник «ABC-Медицина».

Медицинский интурист: зачем ВТБ сервис для лечения иностранцев в России Подписка на РБК

Совмещать одновременно управление всей группой и девелопментом в какой-то момент стало невозможно. Именно поэтому была выбрана новая концепция развития. Она предполагает наличие гибкой и мобильной команды, которая смотрит на активы и развивает их, возможно, для последующей потенциальной продажи. То есть мы покупаем и продаем, вкладываем средства и вытаскиваем дивиденды — нет подхода промышленного холдинга с вертикально интегрированной структурой управления. Соответственно, Владимир Александрович [Воронин] сконцентрировался прежде всего на этих задачах. Я же стал генеральным директором «ФСК Девелопмент», где управляю направлением девелопмента в Москве и Московской области.

ГК ФСК — одна из крупнейших федеральных девелоперских компаний — была основана в 2005 году Владимиром Ворониным. Она специализируется на объектах гражданского, транспортного, промышленного строительства и др. Ее жилые проекты представлены в Москве, Петербурге, Московской, Ленинградской, Калужской областях, Краснодарском и Приморском краях, а также в Нижнем Новгороде и Татарстане. Совокупный объем девелоперских проектов ГК ФСК превышает 17 млн кв. м. Также в структуру группы входят крупные промышленные и высокотехнологичные предприятия («Первый ДСК», группа «Партнер», ГК «Ларта», «Органические кислоты»). В 2024 году консолидированная выручка ГК ФСК составила 292,8 млрд руб. Выручка от реализации недвижимости — 153,2 млрд руб. (52% от общей). Структура собственности группы на июнь 2025 года — закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ «Новое строительство» под управлением «Эйэмэс»).

Входящая в группу компания «ФСК Девелопмент», которую возглавляет Дмитрий Трубников, специализируется на строительстве жилых комплексов в комфорт-, бизнес- и премиум-классах, коммерческих зданий и объектов социальной инфраструктуры в Москве и Подмосковье. Общий объем ввода объектов «ФСК Девелопмент» в 2024 году составил почти 1 млн кв. м недвижимости (с учетом социальных и коммерческих объектов).

— Группа рассматривает инвестиционные активы в основном в смежных отраслях с девелопментом или в других направлениях тоже?

— Мы смотрели очень много разных активов. Определенные направления были нам более понятны, поэтому мы в них и вошли. Какие-то, наоборот, оказались для нас сложными. Особенно это касается компаний сегмента FMCG.

— Это, например, каких?

— Мы оценивали различные активы, особенно когда уходили иностранные компании. У нас практически не было фильтра. Например, рассматривали компанию Hempel (международный производитель лакокрасочных покрытий со штаб-квартирой в Дании. — РБК). Но в итоге мы поняли, что это не наш актив, нам не подошла их структура управления (сделку по продаже российских активов Hempel закрыл в июле 2023 года, покупателем стал строительный холдинг «Атомстройкомплекс» из Екатеринбурга. — РБК).

Мы, как инвесткомпания, не сужаем себя только до рынка строительных материалов. Нам часто говорят, что мы купили заводы Larta Glass под собственные нужды. Но на самом деле эти предприятия за один-два дня покрывают потребности девелоперского подразделения и за три дня — его вместе с МСУ-1. То есть это абсолютно независимый коммерческий актив, который сам по себе успешен.

Глава Henkel сообщил о праве выкупить российский бизнес в течение 10 лет Бизнес

Не исключаю, что по мере нарастания компетенций в той или иной области будет формироваться определенная специализация, чтобы не распыляться. Но сейчас ограничений у компании нет.

Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)

— ФСК стала одним из первых девелоперов, кто в феврале этого года публично сообщил о планах перенести вывод на рынок новых проектов. Какова сейчас ситуация?

— За первый квартал мы не вывели в Москве и Московской области ни одного нового корпуса в продажу. Сейчас спрос на жилье стал меньше, а доступ к деньгам у людей сократился за счет ипотеки, поэтому определенное затоваривание на рынке уже произошло. Соответственно, в сложившейся ситуации решение о переносе было неизбежно. Мы одними из первых это объявили, но, скорее всего, в начале года уже все девелоперы думали о том, что темп вывода новых корпусов в текущих проектах необходимо притормаживать.

Но важно не путать: перенос вывода новых корпусов и притормаживание уже строящихся. Тормозить уже выведенный в продажу корпус девелопер не должен, ведь все мы ограничены 214-ФЗ (закон о долевом строительстве. — РБК). И, в конце концов, раскрытие счетов эскроу позволяет уменьшить нагрузку по проектному финансированию и сэкономить средства в покрытой части в размере спецставки (ставка на покрытую эскроу часть кредита. — РБК). На данный момент она в среднем составляет около 3–4,5%.

— До 2025 года у ФСК были периоды, когда она не выводила в столичном регионе за первый квартал ни одного нового проекта?

— Корпуса или проекта? Если говорить именно о квартальном периоде, когда мы не выводили новые проекты, конечно, такое было. Мы не стараемся привязать старт нового проекта к кварталу. Но за последние три-четыре года у нас никогда не было периодов, когда мы за три месяца не вывели бы ни одного нового корпуса. В этом году новые проекты у нас запланированы в Москве, Московской области и не только. К примеру, весной мы стартовали с новым проектом в новом для нас регионе — в Нижнем Новгороде. Будем постепенно выводить и новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах.

Глава «Самолета» спрогнозировала дефицит предложения жилья к 2026 году Бизнес

В целом на рынок сейчас выходит мало новых проектов, потому что нет смысла, если можно переждать. Особенно это касается тех случаев, когда нет дорогих бридж-кредитов, которые заставляют ускорять вывод корпусов и продавать хоть что-то, чтобы их закрыть. Появляется время, чтобы более точечно подойти к продукту и архитектуре. Если раньше при получении РНС (разрешения на строительство. — РБК) девелоперы старались быстрее приступить к продажам, то сейчас такой потребности нет и можно спокойно проработать проект.

— Исходя из этого компания скорректировала свой прогноз по вводу жилья в этом году? Он сохранится на уровне 2024 года или снизится?

— Будем примерно на уровне прошлого года — 1 млн кв. м. Но в целом ввод для меня уже не является показателем состояния отрасли — это скорее такой слепок прошлого. Сама система эскроу и банки позволяют девелоперу сделать это, несмотря на ситуацию на рынке.

— Если ввод жилья в эксплуатацию уже не характеризует состояние отрасли, то на что тогда стоит смотреть сейчас?

— На старт новых корпусов. Причем здесь речь идет не о получении РНС, а именно о выводе в продажу. То есть о таком проекте, где девелопер зарегистрировал хотя бы пять—десять договоров долевого участия (ДДУ) и который начал полноценно развивать. Соответственно, это то, что определит отрасль на следующие два—четыре года. По нашим данным, в Москве падение по этому показателю за первый квартал текущего года составило 74% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

— Что это будет означать для потребителя в ближайшие несколько лет?

— Здесь есть две абсолютно противоположные версии. Некоторые эксперты говорят, что застройщики не выдержат и начнут массово снижать цены. Я в этот сценарий не верю и его не наблюдаю. Цены на жилье так или иначе продолжают расти, что обусловлено не жадностью девелоперов, а удорожанием себестоимости строительства и проектного финансирования. Я больше склоняюсь к другому прогнозу, в котором сказано о постепенном возникновении дефицита предложения на рынке жилья. Его начало мы точно увидим к 2026 году, а самый разгар — в 2027 году.

Параллельно с этим мы сейчас наблюдаем увеличение денежной массы на депозитах и рост платежеспособного спроса. Эти две истории рано или поздно между собой схлестнутся, что ничем хорошим для рынка с точки зрения стабильности цен не закончится. В предыдущие кризисы на рынке недвижимости мы с вами видели, как стоимость жилья увеличивалась на 40–50% в год.

— У потребителей сохраняется интерес к покупке квартир с инвестиционными целями, чтобы вложить средства?

— Раньше активно ходили разговоры о связи роста спроса на жилье и цен на него, подогреваемых инвестиционными средствами, которые приходят, спекулируют, продают и так далее. Но мы еще в 2023 году фиксировали, что количество этих денег сократилось, и число сделок с целью перепродажи стало меньше. Это довольно просто измеряется: когда корпус сдали, можно посмотреть, сколько на ЦИАНе появилось квартир, или посчитать, как много людей пришли к нам со словами «перепродайте в 1,5–2 раза или на 30% дороже».

У потребителя есть базовый спрос на улучшение жилищных условий. И он растет по мере роста платежеспособности населения.

Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)

— В июле будет уже год с момента прекращения действия программы льготной ипотеки под 8%. Как повлияла ее отмена на продажи компании и спрос со стороны клиентов?

— Я не знаю никого, кто сказал бы, что отмена программы отразилась на нем хорошо. Рыночной ипотеки сейчас почти не осталось — средняя ставка по ней составляет 28–29% годовых. Еще недавно даже микрофинансовые организации выдавали кредиты дешевле. Из льготных программ продолжает действовать семейная ипотека. Но и по ней мы видим целый набор ограничений, касающихся, к примеру, возраста и количества детей. Кроме того, первоначальный взнос для ее получения вырос до 30%, что также является существенным препятствием. IT-ипотека формально осталась, но условия по ней такие, что ее практически нет. У нас по этой программе проходит пять—семь сделок в месяц, может, чуть побольше в регионах. Но нужно понимать, что цены на жилье здесь тоже подросли — средний чек далеко не 50–100 тыс. руб. за квадратный метр.

В целом мы сейчас наблюдаем, что банки более требовательны с точки зрения выдачи кредитов. Банки убрали комиссии на выдачу семейной ипотеки, но увеличили процент отказов. До этого они составляли около 9%, а в некоторых случаях доходили и до 15%. Данный фактор так или иначе закладывается в стоимость жилья. Соответственно, в такой экономике сейчас существуют застройщик и потребитель. И отмечу, что все это происходит на фоне рекордных прибылей банков.

— ФСК несколько лет назад вышла на рынок Дальнего Востока и сейчас строит два проекта во Владивостоке. Насколько действующая здесь региональная программа льготной ипотеки стимулирует продажи жилья?

— Судя по той статистике, что я вижу, она поддерживает спрос. Сейчас Дальний Восток по динамике сделок очень живой, здоровый рынок. Но и там тоже появляются ограничения и ужесточаются требования, отчего программой становится тяжелее пользоваться. Это, в свою очередь, влечет за собой снижение спроса. Индикатор очень простой — на Дальнем Востоке тоже есть рассрочка, причем в достаточном количестве. Если бы все оставалось как раньше, ее бы не было.

— Насколько активно компания сейчас пользуется рассрочкой? Вы разделяете те риски по ее использованию, которые недавно озвучил регулятор?

— Рассрочка — это хороший инструмент, который работает. Но застройщики пользуются им вынужденно, это не приоритетная история. Недавно Центробанк публиковал статистику, в которой говорилось, что если на начало 2024 года было выдано рассрочки примерно на 100 млрд руб., то сейчас — уже на 1 трлн руб. Только за первые два месяца года этот показатель увеличился на 300 млрд руб., что очень много для отрасли. Сегодня мы часто слышим сенсационные заявления про рост доли депозитов за один или два месяца на 1 трлн руб. А здесь треть от этой суммы, но в рамках только одного сектора.

Почему ЦБ заговорил о рисках пузыря на рынке новостроек в России Подписка на РБК

Выдача рассрочек увеличивается, потому что застройщики должны мотивировать покупателя и помогать ему в условиях, когда банки предлагают ему взять кредит под 30% годовых. Основные риски по таким займам целиком и полностью лежат на девелоперах и банках. Что может произойти для них в рамках негативного сценария? Дом будет достроен, деньги на счета эскроу не поступят, соответственно, у застройщика возникнет существенная задолженность — огромные накопленные проценты, которые нечем покрывать. И против этого будет долг дольщика, за которым можно будет долго и упорно бегать, но не факт, что успешно — для него риск в этой истории минимальный.

В целом, я думаю, отрасль уже пережила пик, при котором все девелоперы активно предлагали рассрочки на очень льготных условиях. Мы тоже это делали, но довольно быстро поменяли свою позицию. Сейчас у нас через рассрочки идет около 30% продаж, но львиная часть из них с первоначальным взносом 50% и с существенными платежами в течение всего периода, исчисляемыми сотнями тысяч рублей. Средний период по рассрочке составляет от года до двух с половиной лет в зависимости от стадии строительства дома.

— То есть по пути полного сворачивания программы компания не пошла?

— Если клиент принес на первой стадии большую сумму денег, потом на протяжении двух лет способен платить существенные взносы и перед получением ключей у него по факту закрыто 70% от стоимости квартиры, то здесь для нас уже нет больших рисков, это платежеспособный покупатель. У покупателя появляется мотивация, если он может внести часть суммы и платить в более или менее комфортном графике, зафиксировав стоимость квартиры на 2–2,5 года. И даже при самом негативном сценарии, о котором мы ранее говорили, у клиента уже будет квартира.

— Насколько сами банки сейчас активно идут в рассрочку?

— Это всегда вопрос переговоров. Конечно, им комфортно, когда счета эскроу покрыты на 240%, а все квартиры проданы заранее, при этом модель устойчива и при ключевой ставке 30%. Но таких проектов сейчас нет, по крайней мере в нашем портфеле. Это всегда двусторонняя история. Банкам тоже неинтересно, если продаж нет. А продажи с рассрочкой на коммерческих условиях с первоначальным взносом 50% — лучше, чем ничего. Банки видят, как растет доля рассрочек в проектах, но не возражают, так как понимают, что это серьезная помощь нашему покупателю.

— Этой зимой банки практически перестали выдавать застройщикам проектное финансирование. Замечали ли вы такую тенденцию?

— Да, с середины октября была резкая остановка, словно кто-то нажал стоп-кран. Это длилось до февраля, оттепель началась плюс-минус в марте. В то время активно шел пересмотр нормативов и рисков для банков. Тогда часто доходило до абсурда: премия к ключевой ставке вырастала на 7% по отношению к тому, что было в октябре. То есть мало того, что ключевая ставка увеличилась и ипотеку перестали давать, так еще и все проектное финансирование подорожало. И разговор был не о том, на каких условиях берешь кредит, а дадут ли тебе вообще кредит или нет.

Сейчас ситуация стала лучше, но сказать, что она стабилизировалась и вернулась на уровень августа—сентября, нельзя. На прежний уровень ставки не вернулись.

Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)

— Изменились ли за последнее время у компании отношения с лендлордами? Что сейчас происходит с ценами на участки под строительство жилых комплексов?

— Это тоже интересная и нелинейная история. Сказать, что мы увидели обрушение цен на участки, не могу, хоть я и прогнозировал такой сценарий. Лендлорды сегодня готовы ждать — ни у кого нет спешки, чтобы продать дешево. Кроме того, мы видим и другую тенденцию: собственники земли более охотно вступают совместно с девелоперами в проект, получая долю прибыли.

— С чем связано подобное изменение?

— Со стоимостью денег. С одной стороны, девелоперу сегодня практически невозможно вытащить сразу большую сумму. Нет ни желания, ни финансовой возможности. С другой стороны, есть так называемые проинфляционные ожидания на квартиры, согласно которым мы увидим на длительном промежутке времени существенный рост цен на недвижимость. Поэтому зачем лендлорду сегодня продавать с дисконтом, если можно поучаствовать в проекте и получить на выходе хорошую прибыль?

— Видите ли вы увеличение предложения по продаже целых девелоперских компаний?

— Не вижу. Девелоперская компания — это больше про земельный банк. Допускаю, что могут прийти крупные финансовые или нефинансовые инвесторы, которые будут смотреть на девелопмент как на бизнес. Но пока все сделки, которые мы с вами видели, представляли собой покупку одного застройщика другим. То есть в ходе сделки один из девелоперов просто получал земельный банк. Массовых историй сегодня не видно, скорее идет продажа отдельно взятых проектов или участков. Такие сделки мы сейчас фиксируем в достаточно большом количестве, чему тоже есть понятное экономическое обоснование.

— Проще продать, чем строить?

— Нет, не поэтому. Такие случаи, наверное, тоже возможны, но по большей части причина в другом. Если есть большой объем предложения в одном месте или, например, крупный проект, то один девелопер будет реализовывать его довольно долго — некоторые корпуса могут выйти в 2030–2032 годах. Но в девелопменте всегда есть такая «магия» на больших площадках: два застройщика всегда продают больше, чем один, а три больше, чем два. Таким образом, каждый по отдельности чуть-чуть теряет, но вместе они более активно раскачивают площадку. Поэтому сегодня крупные проекты интереснее смотреть и развивать в коллаборации.

Глава «Самолета» — РБК: «Нет цели продать Х метров на Х рублей» Бизнес

— Одной из этих причин было обусловлено партнерство по проекту Sydney City в Хорошево-Мневниках с компанией Legenda, которая построит здесь около 85 тыс. кв. м недвижимости?

— В том числе, да. Но мы еще смотрим на партнерство с точки зрения приобретения каких-то дополнительных компетенций для себя. Legenda — это специалист в области премиального продукта. Нам нравится их проект в Санкт-Петербурге на набережной, и здесь у нас тоже комплекс строится у воды. Кроме того, нам кажется, что здесь получится хорошая синергия с точки зрения представленности продукта.

— Изменилась ли стратегия компании относительно земельного банка? Как он трансформировался за последнее время?

— Думаю, любому девелоперу всегда недостаточно площадок и хочется что-то докупить. У нас стратегия глобально никак не меняется. Мы все так же смотрим различные участки и покупаем их. Другой вопрос, что модели приобретения площадок меняются и становится сложнее закрывать сделки. Те площадки, которые какое-то время назад летали «на ура», сейчас встают на стоп и ждут лучшего момента. Где-то появляется осторожность, так как цена ошибки растет. Если раньше растущий рынок позволял погрешности в принятии решений, то сейчас надо мерить все с точностью до аптекарских весов. Особенно внимательно нужно подходить ко всему, что связано с темпами продаж и наполнением счетов эскроу.

А так у нас аппетит к самому бизнесу не сократился. С точки зрения основного рынка развития для нас сохраняются Москва и Московская область. Наше желание развиваться в регионах, в которых мы видим перспективу, тоже остается.

— Можете рассказать, что вы приобрели за последнее время?

— Одна из последних сделок — недавно мы купили актив в Москве, на улице 9-я Парковая, под жилую застройку. Это Восточный административный округ. Планируем построить там 85 тыс. кв. м жилья. Участок расположен в обустроенном районе с развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой. В пешей доступности расположена станция метро «Щелковская». Несмотря на стагнацию на рынке новостроек, которую мы сейчас наблюдаем, девелоперы продолжают развивать новые проекты. И это радует.

— В каких новых для себя регионах рассматриваете строительство?

— Я не буду называть, и даже не потому, что это какой-то секрет. Изначально к развитию регионов мы подходили классически, как учат в лучших бизнес-школах. Провели анализ рынка и обозначили для себя восемь новых регионов, в которых будем развиваться. Из них пока только в половине мы сейчас реально что-то делаем. Это связано с тем, что девелопмент не всегда про регион, а зачастую про площадку. В замечательном городе может быть ужасный участок. И наоборот, не в самом перспективном регионе встречаются интересные проекты, которые достойны внимания и развития. Поэтому сейчас мы смотрим все варианты. Конечно, есть фильтр на размер города, потому что именно он определяет собой спрос. Не для нас и совсем точечные истории, например строительство домика на 5–7 тыс. кв. м. Соответственно, есть какой-то минимальный портфель, ниже которого мы не смотрим. В целом мы настроены на активное развитие в других регионах — этим как раз занимается наша компания «ФСК Регион».

Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)

— Остаются ли у компании планы по выходу за рубеж? В прошлом году обсуждалась возможность реализации проекта в Сербии в партнерстве с местным игроком, но от этой идеи вы отказались.

— Здесь главную роль, как и в ситуации с регионами, играет площадка. Среди других факторов, на которые обращаем внимание, — к примеру, законодательство, отношения с Россией и другими странами. Пока конкретных проектов за рубежом так, чтобы удивить прессу, у нас нет.

Но хочу отметить, что посмотреть на другие рынки полезно с точки зрения нового опыта. Например, мы с вами говорили про рассрочки, а во всем мире они уже давно распространены. Это такой стандартный инструмент, который массово используется и не является какой-то диковинкой.

Ипотека в России или Таиланде: где выгоднее покупка жилья Подписка на РБК

— В 2023 году ФСК закрыла сделку по покупке активов шведского девелопера Bonava. Сумма сделки тогда составила €50 млн, в нее вошли земельные участки и объекты в стадии реализации в различных районах Петербурга. Планируете ли вы продавать часть этих объектов?

— Эти активы были полностью переданы в управление нашему петербургскому филиалу и интегрированы в бизнес группы. Сейчас идет их развитие — что-то будет передано в стройку, а что-то выставлено на продажу. Одна площадка уже реализована.

— Другие девелоперы обращаются к вам с предложениями приобрести площадки в Москве?

— Сейчас все друг у друга покупают, идет активный обмен, который в текущих условиях естественен. При этом, конечно, надо быть аккуратным в выборе партнеров.

— Вы видите интерес больше со стороны региональных или столичных игроков?

— С обеих сторон. Региональные девелоперы были очень активны в 2023-м и первой половине 2024 года. Сейчас они стали осторожнее.

— Несколько лет назад ФСК вернулась на рынок загородной недвижимости. В 2022 году компания сообщила о планах реализовать около 2 млн кв. м такой недвижимости в партнерстве с другим девелопером — Kaskad Family (сейчас — ФСК Family). Как сейчас строятся эти проекты и смотрите ли вы новые площадки?

— Загородная недвижимость стратегически кажется нам очень интересным рынком, который активно поддерживается. Сейчас на нем появились эскроу-счета и проектное финансирование, а также недолго действовала и [льготная] ипотека. Но сейчас нам сложно по-настоящему оценить потенциал этого сегмента — он только начал формироваться, а мы вошли в него со ставкой по ипотеке 28%. Спасает семейная ипотека.

Мы нацелены на строительство доступного жилья, а не элитных коттеджей. Сейчас развиваем те площадки, в которые уже вошли, и будем аккуратно выводить продукт на рынок. Какие-то вещи мы пересматриваем, но в целом настроены оптимистично. У этого сегмента есть целый ряд преимуществ. Он не такой капиталоемкий с точки зрения входа по сравнению с многоквартирным жильем и не требует подобных инвестиций на старте. Еще одно достоинство — сроки ввода: покупатель может купить такой дом и уже через девять месяцев получить ключи.

— Как один из системных девелоперов, работающих на этом рынке, считаете ли вы, что необходимо ввести на нем дополнительное регулирование? Какие это могут быть меры?

— Прежде чем вводить какие-то новые меры, нужно сделать так, чтобы у потребителя сформировалось понимание отличий системного игрока от несистемного. К примеру, мы сегодня строим благоустроенные поселки со своей социальной инфраструктурой — школами и детскими садами. И это совсем не то же самое, что домик где-нибудь в дачном кооперативе. Тенденцию нужно усилить: чтобы появился вкус и аппетит, должны появляться такие поселки, которые люди могут поехать и посмотреть. Возможно, через какое-то время сформируется стандарт. Если вы помните, когда-то безбарьерная среда считалась ноу-хау, а сейчас это просто норма. Не нужно было никакого регулятора, рынок все сделал сам. Здесь просто нужно дать побольше времени для формирования предложения и спроса.

Почему строители элитного жилья в Москве пересматривают стратегии Подписка на РБК

— Рассматриваете ли вы сейчас выход на новые рынки коммерческой недвижимости?

— Мы посмотрели, наверное, все то же, что и остальные, — офисы, склады, light industrial. Сейчас активно занимаемся офисами — два у нас уже находятся в стадии строительства, а к реализации еще двух планируем приступить в ближайшие несколько лет. Этот рынок кажется нам живым и коммерчески интересным: на нем есть спрос как на маленькие лоты, так и на здания целиком. Что касается других сегментов, то в них мы пока не нашли для себя сочетания правильной площадки, арендатора и себестоимости.

Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)

— В прошлом году вице-премьер Марат Хуснуллин говорил о нехватке рабочей силы на стройке и называл эту проблему наиболее острой в отрасли. Ощущаете ли вы дефицит?

— Конечно, это сейчас большая проблема. Нарушение сроков ввода в эксплуатацию жилых корпусов — по большей части результат дефицита рук. У меня на этот счет есть следующая формула: «Если у вас достаточно людей на стройке, то нет гарантии, что дом будет сдан вовремя. Но если у вас их не хватает, то это гарантия, что его точно не сдадут в срок». Мы прилагаем все усилия, чтобы выдержать наши обязательства, и, как крупному федеральному игроку, нам в этом плане значительно легче. Однако небольшие застройщики и подрядные организации находятся в сложном положении. Поэтому вопрос о продлении моратория на взыскание неустоек и штрафов за нарушение сроков сдачи жилья остается актуальным.

Ситуация с рабочими сложная, так как большую часть составляют трудовые мигранты. Сейчас в отрасли идет попытка привлечь их из других стран, к примеру из Индии. У нас на площадках они тоже присутствуют. Но пока это не изменило ситуацию в целом.

Решение должно быть не только в поиске дополнительных рабочих рук, а в повышении эффективности за счет внедрения технологий, в том числе малой механизации. Существенное преимущество наших проектов — использование технологий индустриального домостроения. Чтобы предлагать рынку актуальную квартирографию, мы комбинируем монолитные и индустриальные технологии: например, строим монолитный каркас, а для фасада используем навесные панели от «Первого ДСК». Переход на навесные фасадные панели позволяет нам сократить потребность в людях на 300 человек в день на наших объемах. То есть в три раза, нежели при использовании навесных вентилируемых фасадов.

Хуснуллин оценил нехватку рабочей силы на стройке Бизнес

А полностью индустриальное домостроение «Панель+СТК» (сантехнические кабины. — РБК) позволяет нам сократить потребность в людях примерно в четыре раза относительно монолита с вентилируемыми фасадами. В абсолютных значениях индустриальное домостроение позволяет нам привлекать почти на 2 тыс. человек в день меньше. Сейчас мы активно экспериментируем с внешней отделкой корпусов в проектах, которые продаются под брендом «Первого ДСК», чтобы соответствовать стандартам, которые ожидают городские власти.

— Сложнее ли вам стало привлекать иностранную рабочую силу на фоне ужесточения контроля государства за мигрантами?

— Через наших субподрядчиков мы видим, что стало сложнее. Думаю, что здесь логично закреплять работника за работодателем, который организовал его приезд, а не за конкретным регионом, как сейчас. Перемещение рабочих со стройки в Москве на другую площадку того же девелопера за МКАД создает проблему. При этом в рамках Москвы иностранный работник может от застройщика уйти работать курьером в «Яндекс», затем в Wildberries, а потом снова вернуться к девелоперу. Это не дает работодателям стабильно инвестировать в кадры. Наводить порядок в этой сфере однозначно надо. Здесь ни у кого сомнений не возникает.

— Как отражается на ваших проектах удорожание стройматериалов? Или в этом смысле вам легче, чем другим участникам рынка, потому что для вас хотя бы стекло дешевле?

— Стекло не дешевле, так как внутри группы у нас все на рыночных основаниях. Материалы действительно растут в цене, но это сегодня не такая проблема. Конечно, есть отдельно взятые группы, которые подорожали на 15–30%. Но в среднем удорожание составляет примерно по 12% — чуть выше инфляции.

Гораздо важнее с точки зрения роста себестоимости для застройщиков оказались другие затраты. Первое — это рабочая сила. Меньше чем два года назад зарплаты на стройке выросли в два раза. Второе — это стоимость денег. Если раньше проектное финансирование занимало несущественную часть в себестоимости, то сейчас оно может составлять 20–30%.

Дмитрий Трубников(Фото: Андрей Любимов / РБК)

Родился 16 октября 1979 года в Магнитогорске.

В 2000 году окончил Новосибирский государственный университет по специальности «экономика», в 2016 году получил диплом MBA Школы бизнеса им. Бута при Чикагском университете (The University of Chicago Booth School of Business).

С 2014 по 2019 год отвечал за операционную и финансовую деятельность в компании А101. До этого Дмитрий занимал должность финансового директора в компании «Русал».

С 2019 по 2020 год в должности генерального директора возглавлял ГК «Русский краб».

В группе ФСК работает с 2021 года в должности исполнительного директора, отвечал за управление финансовым, IT и правовым блоками, а также курировал сделки M&A.

В 2024 году назначен генеральным директором «ФСК Девелопмент» (входит в ГК ФСК), где управляет девелопментом в Москве и Московской области.

Читайте РБК в Telegram.