Американская инвесткомпания Hines нашла инвестора на свои Outlet Village в Москве и Петербурге. Переговоры об их приобретении ведет АО «Кама капитал»; эксперты оценивают стоимость обоих объектов в 12,5–30 млрд руб.

Американская инвесткомпания Hines вступила в переговоры с АО «Кама капитал» о продаже ему долей в «Outlet Village Белая Дача» в подмосковных Котельниках и «Outlet Village Пулково» на Пулковском шоссе в Петербурге. Об этом РБК рассказали два консультанта на рынке недвижимости, работавшие с этими объектами.

Сделка пока не закрыта, но переговоры находятся на продвинутой стадии, говорят собеседники РБК. По их словам, для покупки этих объектов «Кама капитал» уже создала отдельные структуры. Это подтверждается и данными системы СПАРК: в середине декабря «Кама капитал» стала учредителем двух компаний — «Аутлет центральный» и «Аутлет северо-запад».

В пресс-службе компании Hines отвечать на вопросы о продаже российских аутлетов отказались. Получить комментарий представителя «Кама капитал» не удалось.

Как Hines развивала в России аутлеты

Аутлеты — давно освоенный в западных странах формат коммерческой недвижимости, в России он начал развиваться только в 2010-х годах. Такие торговые центры предлагают продукцию известных брендов со скидками от 30 до 70% — остатки коллекций предыдущих сезонов или товары, произведенные специально для аутлета. Это позволяет розничным торговым сетям продавать товары со скидками напрямую покупателю. «В Европе и США аутлеты уже более 40 лет пользуются большой популярностью среди населения и приносят хорошую прибыль, в России же пока аналога не существует», — рассказывал в 2011 году в интервью «РБК Недвижимость» тогдашний управляющий директор Hines в России Ли Тимминс. При этом, согласно проведенному тогда Hines опросу, российский рынок был готов к новому формату.

Российские компании наладили поставки товаров IKEA Бизнес

Московский «Outlet Village Белая Дача» (40 тыс. кв. м) начал работать в 2012 году, сейчас в нем располагается около 180 магазинов. «Outlet Village Пулково» (31,2 тыс. кв. м) открылся в 2015 году, и сейчас в нем работают 100 магазинов. Hines выступает девелопером и владельцем обоих активов, говорится в информации на ее сайте.

Осенью прошлого года компания начала искать покупателя на эти объекты, сообщали «Ведомости» со ссылкой на источники. Конкретных претендентов издание не называло. Представитель инвесткомпании тогда говорил, что «процесс выхода из активов является сложным и требует полного соблюдения санкций, государственных требований, а также получения необходимых разрешений регулирующих органов». По данным СМИ, после начала специальной военной операции на Украине Hines решила свернуть бизнес в России. На сайте самой Hines по этому поводу лишь указано, что она «выполняет свои обязательства в России перед существующими инвесторами, партнерами, арендаторами и кредиторами». На российском рынке под ее управлением находятся активы на $618 млн, в ее штате 240 сотрудников.

Hines — один из крупнейших инвесторов в недвижимость в мире, говорится на сайте компании. Всего под ее управлением находятся активы общей стоимостью около $94,6 млрд в 30 странах. На российский рынок она пришла в 1990-х годах. Сейчас у нее здесь семь объектов, часть из которых находится в собственности, а часть — под управлением.

Balchug Capital купил у инвесторов из США торговый центр «Метрополис» Бизнес

Впрочем, несколько лет назад Hines начала постепенно продавать российские активы. К примеру, бизнес-центр «Гоголевский, 11» на Гоголевском бульваре перешел фирме IML Invest бывшего топ-менеджера Fiat Питера де Палена. А складской комплекс на 70 тыс. кв. м в Лобне компания продала французской FM Logistic. В начале 2023 года Hines перестала владеть долей в торгово-развлекательном центре «Метрополис» на Ленинградском шоссе — его новым владельцем стал инвестфонд Balchug Capital.

Что известно о потенциальном покупателе

«Кама капитал» была зарегистрирована в июне прошлого года, основной вид деятельности — аренда и управление недвижимостью, а также покупка и продажа собственных объектов, следует из данных СПАРК. 100% компании принадлежит 23-летнему Тагиру Робертовичу Шаймарданову, работавшему в юридической фирме «Шаймарданов, Ялилов и Сабитов» (ее текущее название — «Шаймарданов и Сабитов», офис находится в Казани, а управляющим партнером выступает адвокат Роберт Шаймарданов). Кроме того, Тагиру Шаймарданову напрямую и через «Кама капитал» принадлежит фирма «БЦ на Войковской». В декабре прошлого года «Ведомости» писали, что эта компания была создана специально под покупку бизнес-центра «Метрополис», расположенного на Ленинградском шоссе. Его продавцом выступали как раз Hines и чешская PPF Real Estate. Тогда источники издания говорили, что эта структура может купить комплекс в интересах транспортной компании «Лидертранс», которая специализируется на предоставлении услуг по перевозке грузов автомобильным транспортом на территории России. «Лидертранс» является клиентом фирмы «Шаймарданов и Сабитов», говорится на сайте последней. Впрочем, источник, близкий к транспортной компании, говорит, что она отношения к покупке аутлетов и бизнес-центра не имеет. Получить комментарий Тагира Шаймарданова не удалось. РБК направил запрос в «Шаймарданов и Сабитов».

Как эксперты оценивают актив

Директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов оценивает «Outlet Village Белая Дача» в 7,5–8,5 млрд руб., «Outlet Village Пулково» — в 5–5,5 млрд руб. Глава ретейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько говорит о 18 млрд и 11–12 млрд руб. соответственно.

Интерес «Кама капитал» к аутлетам, которые продает Hines, может быть связан со стратегическими планами расширить портфель и укрепить позиции на рынке коммерческой недвижимости, допускает партнер NF Group Станислав Бибик. Hines же таким образом реализует свой портфель по мере истечения сроков действия фондов на активах, полагает Малахатько. Бибик добавляет, что продажа аутлетов может быть обусловлена и планами по освобождению капитала для новых проектов.

Bosch выставил на продажу российскую штаб-квартиру в Химках Бизнес

Малахатько напоминает, что аутлеты стабильно работают в кризисные периоды. Это подтверждает и руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Он поясняет, что в моменты кризисов покупатели обычно идут в них за выгодными покупками, а в период роста подобные объекты развиваются вместе с рынком. Он также добавляет, что у аутлетов, как правило, более высокий показатель конверсии из посетителя в покупателя по сравнению с классическими торговыми центрами.

Среди преимуществ аутлетов в Котельниках и на Пулковском шоссе Казарян называет их расположение — они находятся на крупных транспортных магистралях и недалеко от жилой застройки. Это качественные активы, говорит Малахатько, а из слабых мест называет лишь растущую конкуренцию в Московском регионе и относительно слабую потребительскую активность в Санкт-Петербурге.

Как иностранцы продают торговую недвижимость в России

В последние несколько лет иностранные компании стали покидать российский рынок торговой недвижимости. К примеру, шведская Ingka Centres продала все торгово-развлекательные центры в России Газпромбанку. В сделку вошли 14 объектов общей площадью 2,3 млн кв. м. Сами активы оценивались в $2 млрд. В прошлом году чешская PPF Real Estate также нашла покупателя на комплекс «Невский центр» (91 тыс. кв. м), расположенный на Невском проспекте. Им стала фирма «Аптекарский», которая, по подсчетам консультантов, могла заплатить за комплекс около 8–12 млрд руб. А екатеринбургский девелопер «Проспект групп» выкупил у финской SRV Group и ее партнеров торгово-развлекательный центр «Охта молл» (140 тыс. кв. м) в Санкт-Петербурге. Кроме того, PPF Real Estate продала Central Properties торгово-развлекательный центр «Ярмарка» (77,2 тыс. кв. м) в Астрахани.