МОСКВА, 24 июл -- ПРАЙМ. В ипотеку можно купить не только квартиру или дом, но и земельный участок. Как взять кредит на покупку земли под ИЖС или ведение садоводства, какие условия и программы предлагают банки в 2023 году, требования к заемщикам, почему могут отказать -- советы экспертов в материале агентства «Прайм».

«Ипотека на земельный участок -- это договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому залогодержатель, он же кредитор по обязательству, имеет право на удовлетворение своих требований за счет заложенного участка», -- комментирует Сергей Гебель, генеральный директор консалтинговой группы «Гебель и партнеры». Получить кредит на покупку земли можно на льготных условиях или в рамках стандартной программы с рыночной процентной ставкой.

Максим Чурилов, руководитель агентства недвижимости IDEA Estate, говорит, что под ипотеку в основном подходят земельные участки, которые имеют следующие виды разрешенного использования:

индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);

личное подсобное хозяйство;

садовое некоммерческое товарищество;

дачное некоммерческое товарищество.

Вид разрешенного использования можно увидеть в выписке из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). «Это не полный перечень, никто не отменял индивидуальное рассмотрение заявок, и если потенциальный клиент хочет приобрести земельный участок, например, под ведение бизнеса, то некоторые банки могут пойти навстречу. При этом условия кредитования будут уже индивидуальные, но это выбор клиента, пользоваться данным предложением или нет», -- говорит Максим Чурилов.

Эксперт отмечает, что многие банки выставляют обязательное условие, чтобы на приобретенной земле можно было построить жилой дом с правом его регистрации.

По словам Сергея Гебеля, в качестве предмета ипотеки могут выступать только не исключенные и не ограниченные в обороте земельные участки. Подобные ограничения встречаются крайне редко и в первую очередь касаются государственных земель -- в частную собственность объекты с таким статусом практически не передаются.

По общему правилу ипотека запрещена в отношении:

земельного участка, находящегося в гос- или муниципальной собственности;

части участка, площадь которого меньше установленного нормативными актами субъекта РФ размера.

«Важно учитывать, что если во время передачи в залог земельного участка на нем находится или строится здание, то право залога также распространяется и на указанное сооружение. Других запретов ни ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ни ГК РФ, ни ЗК РФ не содержат, поэтому можно предположить, что в остальных случаях залог земельного участка допускается», -- поясняет юрист.

По общему правилу возводить здания или сооружения на участке можно даже без получения согласия залогодержателя. «В случае, когда договором не предусмотрено иное, объект, начатый после оформления ипотеки, автоматически перейдет в нее. Если же строительство началось до получения ипотеки, дом перейдет в нее в любом случае», -- уточняет Сергей Гебель. Важно помнить, что при наличии закладной стройка допускается только когда такое право предусмотрено в этом документе.

Требования к заемщикам стандартны практически во всех банках. Ануш Манасян, руководитель отдела сопровождения сделок проекта «Мой гектар», поясняет, что за кредитом могут обратиться заемщики, имеющие гражданство РФ, за исключением самозанятых. С минимальным первоначальным взносом 10-15% от стоимости недвижимости. Для клиентов, не предоставивших подтверждение дохода и занятости, этот процент составит около 50%. Средний возраст заемщиков -- от 18 до 75 лет, со стабильным доходом и определенным стажем на текущем месте работы. Если заемщик является индивидуальным предпринимателем, то, соответственно, требуется подтверждение дохода в виде декларации на предыдущий отчетный год.

Следует учитывать, что муж или жена титульного заемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста (за исключением случаев наличия действующего брачного договора и /или отсутствия у супруга(и) гражданства РФ).

«Если потенциальный заемщик рассматривает покупку земли для последующего строительства загородной недвижимости, то проще воспользоваться программами банков на возведение такой недвижимости. В рамках этих программ банки дают ссуду на покупку земли и непосредственно строительство, а выбор банков при этом уже гораздо шире, чем при обычной покупке земли в ипотеку», -- отмечает Максим Чурилов. При покупке земли эксперт советует отталкиваться от характеристик самого участка, который есть желание приобрести. А затем уже искать банк, который профинансирует сделку. Так как если в первую очередь получить решение, а потом искать участок, то можно столкнуться с ограничениями со стороны банка и в итоге придется уже подбирать подходящую под решение кредитного учреждения землю.

По словам эксперта, среди банков ипотека на земельные участки -- продукт далеко не самый популярный. На данный момент всего около 10 банков из ТОП-50 по ипотечному кредитованию в РФ дают ипотеку на землю. Взять в кредит можно от 300 тыс. рублей, при этом есть ограничения максимальной суммы. Большинство банков устанавливают верхнюю планку в размере 10 -- 30 млн. рублей.

Существует множество программ, в том числе

семейная ипотека -- 5,4%,

сельская ипотека -- 2,7%, ипотека с господдержкой -- 7,4%, льготная ипотека -- от 2%. Все зависит от того, для каких целей берутся денежные средства.

Юлия Усачева, генеральный директор Городского Риэлтерского Центра, поясняет, что для получения ипотеки на земельный участок покупателю необходимо подать заявку на ипотеку по выбранной программе.

«Если гражданин хочет купить только земельный участок, то он берет деньги на его покупку и уже на собственные средства строит коттедж. Однако если он также планирует возвести дом, то в этом случае он приобретает земельный участок со строительством дома, где банк включает в сумму кредита стоимость земли, а также деньги на строительство. Например, если участок стоит 1 млн рублей, а возведение дома планируется за 9 млн рублей, следовательно, сумма ипотечного кредитования составляет 10 млн. Здесь каждый должен решить для себя, что именно он хочет: либо просто купить участок, либо приобрести участок и сразу начать строительство дома», -- поясняет Ануш Манасян. Если заемщик планирует взять ипотеку под строительство, то он обязан в течение двух лет построить дом либо с привлечением строительной компании, либо собственными усилиями. Затем этот объект недвижимости отдается в залог банку.

Во всех банках предоставляются индивидуальные условия, учитывающие стоимость земельного участка, сумму первоначального взноса, кредитную историю и прочее. Поэтому рекомендуется подавать заявки в разные банки.

После получения одобрения необходимо предоставить пакет документов по данному земельному участку и планируемому строительству (перечень документов зависит от конкретной программы). Юлия Усачева поясняет, что при выборе земельного участка покупателю необходимо запросить у продавца градостроительный план, в котором указано пятно застройки, параметры строящегося объекта, зонирование (в какой зоне расположен участок).

Если земля с видом разрешенного использования «ИЖС» находится в зоне по градостроительному плану «Р3» (зона рекреационно-ландшафтных территорий), то строительство на ней запрещено. К планк также прикладываются приложения по коммуникациям, в которых отражены подключения к централизованным сетям. В документе прописаны ограничения и обременения на участок, указано с какими государственными органами нужно пройти согласование для получения в будущем уведомление о планируемом строительстве.

Необходимость оценки недвижимости, передаваемой в залог, установлена законом «Об ипотеке» от 16.07.1998 N102-ФЗ. Ануш Манасян поясняет, что в обязательном порядке банки требуют и проведения оценки земельного участка. Обращаться нужно именно в те организации, которые аккредитованы в конкретном  банке.

По словам Сергея Гебеля, любой договор ипотеки земельного участка должен обязательно содержать следующие условия:

Предмет ипотеки -- земельный участок. Причем это может быть не только уже существующий участок, но и тот, которой будет образован в будущем. 

 Денежная оценка -- проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В договор включают залоговую стоимость участка, которую стороны согласовывают между собой.

Право, в силу которого участок принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права в ЕГРН.

Обеспечиваемое обязательство: его существо, основание возникновения, размер и срок исполнения. 

 Любые другие условия, которые одна из сторон сочтет существенными и потребует включить в текст договора.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также нужно указать в договоре.

Договор об ипотеке заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация не требуется и договор считается заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Вместе с этим, регистрации подлежит сама ипотека как обременение имущества.

Отказать в ипотеке могут при наличии:

просрочки по имеющимся кредитам/картам;

задолженности по уплате штрафов или налогов;

исполнительных производств;

сведений о банкротстве;

открытых судебных разбирательств;

недействительного паспорта и других предоставленных документов на момент подачи заявки;

несоответствия объекта параметрам кредитования или строительства.

Среди главных плюсов оформления ипотеки на земельный участок Ануш Манасян отмечает наличие госпрограмм в банках с минимальной процентной ставкой и максимальным сроком до 25 лет, что позволяет построить дом с минимальным вложением собственных средств и стать обладателем участка, где можно построить дом, гараж и содержать машину. А также низкие процентные ставки в районе 2-3%.

Недостатком является переплата по процентам, а также то, что участок находится в залоге у банка до тех пор, пока не будет оплачена сама ипотека

Ануш Манасян советует тщательно готовиться к подаче заявки на ипотеку. Для этого нужно закрыть все мелкие кредиты и своевременно, хотя бы за 3-4 месяца, оплатить все действующие кредитные продукты. Также следует заранее подготовить все справки, в том числе о доходах. Если все эти действия совершить, то можно увеличить шанс на одобрение.

При заключении договора ипотеки земельного участка залогодатель может попытаться дополнительно защитить себя путем включения ряда условий. Сергей Гебель поясняет, что по умолчанию ипотека обеспечивает не только основной долг, но и все сопутствующие требования, включая неустойку, расходы на реализацию земли и т.д. Однако можно ограничить обеспечение лишь суммой основного долга. Для этого нужно отдельно указать, что ипотека не покрывает другие требования.

«Также можно установить, что здания и сооружения, которые будут возводиться после оформления ипотеки на участок, не перейдут в пользу залогодержателя. Благодаря этому на них не получится обратить взыскание», -- советует юрист.