Семейная ипотека -- льготная государственная программа ипотечного кредитования. Каким условиям должна соответствовать семья в 2023 году, чтобы воспользоваться этим видом ипотеки, на какой вид недвижимости можно получить одобрение банка (квартира в новостройке, дом, вторичное жилье), можно ли взять такой кредит, если в семье один ребенок, последние изменения -- в материале агентства "Прайм".

Семейная ипотека

Семейная ипотека появилась в России в 2018 году. Правила госпрограммы прописаны в постановлении Правительства N1711 от 30.12.2017 г. По замыслу властей, программа с субсидированной государством льготной ставкой позволит "помочь большему количеству семей приобрести собственное жильё". По сути государство субсидирует ипотечную ставку семейным заемщикам с детьми, что делает кредит выгоднее для потребителей, а покупку квартиры доступнее.

"Это временные условия выдачи ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан РФ. Временные они потому, что программа имеет срок окончания -- на сегодняшний день это 1 июля 2024 года, а для части получателей -- 31 декабря 2027 года", -- отмечает Сергей Соловых, руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle.

Суть

С одной стороны, эта мера государства направлена на поддержку семей, которые собираются улучшить жилищные условия. С другой, программа стимулирует строительную отрасль.

"За пять лет срок действия программы несколько раз продлевали, а ее условия неоднократно улучшали. Совершенствование программы сделало семейную ипотеку в 2023 году самой популярной у населения среди других видов льготных жилищных займов и драйвером рынка в целом. По данным ЦБ, с начала года по количеству и объемам выдач семейная ипотека опережает другие льготные госпрограммы. Очевидно, что для многих людей со средними и скромными доходами  это единственная возможность купить свою недвижимость", -- говорит Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру".

Условия для семьи

По словам ведущего юриста Европейской юридической службы Србуи Иващенко, воспользоваться льготной программой могут следующие граждане РФ (п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 N 1711):

лица при рождении у них с 01.01.2018 по 31.12.2023 (включительно) первого ребенка и (или) последующих детей, которые являются гражданами РФ, либо при наличии у них двух и более детей, которые не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора (договора займа);

имеющие ребенка-инвалида, который рожден не позднее 31.12.2023 (включительно) и является гражданином РФ.

Получение льготного ипотечного кредита или заключение (в определенных случаях) соглашения о рефинансировании возможно, в частности, на условиях, указанных в п. п. 1, 1(2), 5, 9, 10 Правил N 1711; п. 2 Постановления Правительства РФ от 28.12.2022 N 2485.

Какое жилье проходит

По словам Марии Сороки, руководителя департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости "Этажи", купить можно:

квартиру в новостройке от застройщика (по ДДУ);

готовую квартиру от застройщика или продавца-юридического лица первого собственника;

новостройку по уступке от физического лица;

дом с земельным участком от юрлица или построить его силами подрядчика.

"А ещё можно рефинансировать взятую на покупку новостройки ипотеку и снизить процентную ставку, если кредит был взят по классической ипотеке или госпрограмме. Например, на момент оформления ипотеки на новостройку семья не попадала под условия семейной ипотеки, а спустя время родился ребенок и семья может претендовать на семейную ипотеку. Эта опция работает только для семей с детьми, рожденными после 1 января 2018 г.", -- добавляет эксперт.

Вторичное жилье

По условиям госпрограммы приобрести вторичное жилье может не каждый. Базовое условие госпрограммы -- покупка новостройки, но есть и исключение.

"Покупка вторичного жилья разрешена лишь в сельской местности Дальнего Востока и в регионах без строящихся многоквартирных домов (для семей с детьми-инвалидами)", -- уточняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум".

Ярослав Баджурак объясняет, что вопрос о том, чтобы семейная ипотека охватила рынок вторичной недвижимости, сейчас обсуждают в правительстве и Госдуме. В апреле 2023 года президент РФ Владимир Путин предложил поддержать семьи с детьми и "создать условия для льготного приобретения жилья на вторичном рынке".

-- На наш взгляд, заслуживают внимания и идеи ДОМ.РФ и Минстроя снизить ипотечные ставки на квартиры площадью больше 55 кв.м. Они действительно могут стимулировать спрос на квартиры по семейной ипотеке. Но эту инициативу обсуждают уже полгода, реальных шагов в этом направлении рынок пока не видит, -- добавляет эксперт.

Строительство дома

С помощью семейной ипотеки люди могут приобрести земельный участок и построить свой дом, воспользовавшись услугами застройщика, аккредитованного банком.

Все строительные работы должны проходить по договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Земельный участок под застройку должен входить в границы поселений, а вид разрешенного использования предусматривал ИЖС. Банки-кредиторы дополнительно устанавливают требования к наличию на участке коммуникаций: электричества, водоснабжения, отопления. Приветствуется газификация участка, но это не обязательное условие. Взять семейную ипотеку и построить дом самостоятельно (или хозспособом) по данной программе нельзя, -- объясняет Ярослав Баджурак.

Сроки

Максимальный срок семейной ипотеки -- 30 лет. Это условие госпрограммы. Однако банки могут сокращать срок кредита, чтобы дата его окончания не превышала достижения заемщиками предельного возраста -- 65-70 лет. Расчёт срока ипотеки кредитные организации ведут, учитывая предельный возраст старшего из созаемщиков. Допустим, супругам-созаемщикам 35 и 45 лет, а предельный возраст в условиях банка -- 65 лет. В этом случае семья сможет взять ипотеку только на 20 лет.

Процентная ставка

По словам Арины Осиповой, эксперта "ЕГРН. Реестр Проверка недвижимости", ставка по программе "Семейная ипотека" колеблется в районе 6%, но для Дальнего Востока снижена до 5%.

Максимальная сумма

Владимир Прохоров, член генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача» объясняет, что максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области на льготных условиях по ставке около 6% составляет 12 млн рублей, в других регионах -- до 6 млн рублей.

Однако, по словам Оксаны Васильевой, доцента департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, заемщик вправе оформить ипотеку, но уже на рыночных условиях сверх установленных лимитов:

до 30 млн для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;

до 15 млн для всех остальных субъектов Федерации.

"Например, лицо решило по программе «Семейная ипотека» приобрести недвижимость в Москве за 17 млн рублей. Поэтому в отношении 12 млн рублей будет установлена процентная ставка в 6 процентов, а в отношении оставшихся 5 млн рублей -- на рыночных условиях без государственной помощи", -- объясняет эксперт.

"Семейная ипотека не самая дешёвая из льготных госпрограмм. По сельской, дальневосточной и ИТ-ипотеке ставки ниже. Но к базовой ставке 6% практически все банки-участники дают дополнительные дисконты от 0,2% до 1,91%. Ставку по семейной ипотеке каждый банк-участник госпрограммы определяет самостоятельно. Мы видим, что практически все кредитные организации, которые предлагают этот продукт, сейчас дисконтируют базовую ставку. По нашим данным, средняя ставка по семейной ипотеке в банках страны в начале июля равна 5,1%. Власти некоторых регионов дополнительно субсидируют ставки по семейной госпрограмме. Например, в Нижегородской области семьям доступна ипотека от 4%, а многодетным -- от 0,1%. Таким образом, семейные люди с детьми, соответствующие требованиям госпрограммы, могут и сегодня получить жилищный кредит по минимальным за последние годы ставкам, несмотря на растущие ипотечные проценты на рынке в целом", -- рассказывает Ярослав Баджурак.

Банки участвующие в программе "Семейная ипотека"

На данный момент в программе участвует 61 банк. Полный перечень указан на сайте ДОМ.РФ.

Рефинансирование семейной ипотеки

Условия госпрограммы разрешают рефинансировать семейную ипотеку. Поэтому, если заемщик найдет более выгодную ставку -- меньше как минимум на 1-2%, то он может переоформить кредит.

"Но стоит просчитать все дополнительные расходы на переоформление залога, страхование, ведь рефинансирование -- по сути новый кредит. А вот если в семье уже есть ипотека и родился ребенок, то можно воспользоваться "семейной" госпрограммой, чтобы уменьшить расходы по кредиту", -- советует Ярослав Баджурак.

Изменения в 2023 году

С 2023 года семейная ипотека действует на новых условиях.

"Раньше для участия в программе было необходимо, чтобы первый ребенок или последующие дети были рождены в период с 2018 по 2023 год. Но сейчас оформить ипотечный кредит могут и семьи, в состав которых входит двое и более детей до 18 лет, а срок действия продлен до 1 июля 2024 года", -- говорит Оксана Васильева.

Популярные вопросы

Эксперты ответили на часто задаваемые вопросы по поводу семейной ипотеки.

Можно ли использовать материнский капитал для первоначального взноса?

"Программа позволяет использовать материнский капитал, однако исключительно в качестве первоначального взноса, а не для ежемесячных платежей. Впрочем, некоторые банки разрешают применять его при досрочном погашении семейной ипотеки", -- говорит Руслан Сырцов.

"По словам Ярослава Баджурака, базовое условие госпрограммы -- первоначальный взнос 15%. Его можно оплатить деньгами материнского капитала. Однако на практике в 2023 году банки всё реже разрешают покрыть первоначальный взнос только маткапиталом. Большинство кредиторов на своих сайтах информируют, что маткапитал может быть использован для части первоначального взноса или для погашения долга. То есть для одобрения заявки на жилищный кредит заемщику необходимо добавить собственные средства. Как правило, чем больше своих денег вносит заемщик, тем вероятнее, что его заявку банк одобрит на более выгодных условиях. И наоборот, отсутствие первоначального взноса может привести к отказу в кредите даже при наличии материнского капитала.

Сколько раз можно взять семейную ипотеку

В правилах госпрограммы нет никаких ограничений по количеству семейных ипотек в руки одной семьи. Например, люди могут улучшать жилищные условия и покупать квартиру большей площади, имея невыплаченную семейную ипотеку. Банки предлагают такие программы и кредитуют квартиры, находящиеся под залогом. А если семья уже погасила предыдущий кредит по госпрограмме, то, разумеется, может взять новый", -- объясняет Ярослав Баджурак.