Военная ипотека -- государственная программа по обеспечению военнослужащих жильем на льготных условиях. Каким критериям необходимо соответствовать, чтобы участвовать в программе, какие условия предлагают банки, сколько военный может получить от государства на ипотеку и какова сумма ежемесячного взноса в 2023 году, можно ли получить налоговый вычет по военной ипотеке -- в материале агентства "Прайм".

Согласно ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" государство гарантирует им обеспечение жилыми помещениями и предоставляет денежные средства на их приобретение или строительство.

По словам Ярослава Баджурака, исполнительного директора финансового маркетплейса "Выберу.ру", военная ипотека появилась в РФ раньше других госпрограмм (сельской, семейной, льготной, ИТ, дальневосточной ипотеки). В следующем году будет 20 лет с момента её запуска. Правила программы также регламентируются поправками в законодательные акты, постановлениями правительства РФ и Минобороны, которых особенно много было за последний год, после начала специальной-военной операции.

"В развитии военной ипотеки можно выделить два этапа -- до 2020 года, когда стартовала льготная госпрограмма, поменявшая российский ипотечный рынок в целом, и после. Так, в первые 10 лет (с 2005 года) доля ипотечных заемщиков среди военнослужащих не превышала 12%, по данным АИЖК (предшественник ДОМ.РФ). В 2018 году Минобороны утвердило единый стандарт ипотечного кредитования военнослужащих (приказ от 9 октября 2018 г. N 558), благодаря чему, к примеру, банкам запретили устанавливать плавающие ставки по военной ипотеке, но разрешили рефинансировать кредиты по более низким ставкам", -- рассказывает эксперт.

Одной из форм обеспечения военнослужащих жилыми помещениями является накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения (НИС).

"Она регулируется положениями Федерального закона от 20.08.2004 N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", -- объясняет Степан Гибадулин, юрист Европейской юридической службы.

Принципиальное отличие военной ипотеки от других госпрограмм -- механизмы накопления денег на счете военнослужащего-участника НИС и погашения ипотечного кредита деньгами государства.

"Иными словами, пока служба идет, государство ежегодно перечисляет субсидию на накопительный счет каждого участника НИС, а ипотечный долг гасит деньгами субсидии НИС. На 2023 год ежегодный накопительный взнос в НИС государство проиндексировало на 12,4%, теперь его размер -- 349 614 рублей. Значит, сейчас военнослужащий может направить на погашение своей ипотеки каждый месяц 29 134 рубля от государства", -- объясняет Ярослав Баджурак.

Как стать участником накопительно-ипотечной системы

Участниками НИС становятся следующие военнослужащие:

сотрудники Росгвардии, СОБР, ОМОН и т. д.;

выпускники военных вузов и училищ при присвоении им звания офицера;

добровольцы и офицеры, призванные на военную службу из запаса;

сержанты, старшины, солдаты, матросы, которые заключили второй контракт, и прочие.

"Подробный перечень категорий военнослужащих, имеющих право на участие в НИС, установлен п. 12 Постановления Правительства РФ от 21 февраля 2005 г. N 89", -- отмечает Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.

Условно участников накопительно-ипотечной системы можно поделить на две группы: обязательные и добровольные. От того, к какой группе принадлежит военнослужащий, зависит порядок его включения в НИС.

Константин Бахтин, эксперт-юрист консалтинговой группы "Гебель и партнеры", объясняет, что абсолютное большинство военнослужащих не может отказаться от участия в НИС -- при возникновении оснований включение в систему происходит автоматически. Основания для включения таких участников зависят от конкретной категории военнослужащего. В частности, это может быть получение первого офицерского звания, заключение или продление контракта, достижение определенной продолжительности военной службы и другие. После включения в реестр участнику НИС направляется соответствующее уведомление.

"Также есть и добровольные участники НИС. Связано это с тем, что программа военной ипотеки была запущена только в 2005 году, а у многих военнослужащих основания для участия в ней появились еще до этого момента. Таким гражданам для включения в реестр необходимо подать рапорт. Конкретные сроки не установлены, поскольку значение имеет только волеизъявление военнослужащего. Срок включения в реестр составляет 3 месяца, после чего участнику направляется соответствующее уведомление", -- говорит юрист.

Для того, чтобы воспользоваться военной ипотекой, военнослужащий должен соответствовать некоторым условиям. Определенные требования предъявляются также и к недвижимости, которую можно приобрести по программе.

Для военнослужащего

Основные требования к участнику программы -- военный должен отслужить не менее трех лет, быть не младше 22 лет и не старше 45 (от этого зависит максимальная сумма кредита).

"Сейчас на рассмотрении у депутатов находится законопроект, который даст право на участие в НИС (и возможность взять военную ипотеку) военнослужащим рядового и сержантского состава, прапорщикам и мичманам со дня заключения первого контракта. Сейчас эти категории военнослужащих могут вступить в НИС только после трех лет службы. Согласно постановлению правительства от 17.05.2023 N770 участники НИС, задействованные в боевых действиях и операциях, в том числе в выполнении боевых задач за рубежом, получат право на заключение договора военной ипотеки с даты включения в реестр НИС. Реестр НИС можно будет вести в электронном виде. То есть теперь людям не нужно ждать трёх лет, пока в НИС идёт накопление средств (согласно ФЗ-117). Обратиться за военной ипотекой можно сразу, заключив контракт и став участником накопительно-ипотечной системы", -- говорит Ярослав Баджурак.

Эксперт уточняет, что 9 мая 2023 года вступил в силу ФЗ-162 от 28.04.2023 года о накоплениях по военной ипотеке для новых контрактников. Теперь государство восстановит накопления НИС всем ранее уволившимся военнослужащим, но затем снова заключившим контракт о прохождении службы, независимо от причин увольнения. Напомним, ранее деньги сохраняли на счетах НИС только тем, кто уволился на льготных основаниях. Критерии увольнения были четко прописаны в условиях военной ипотеки. А вот все, кто оставил службу по собственному желанию, обязаны вернуть все деньги, потраченные на ипотеку, обратно "Росвоенипотеке". Накопления НИС им так же будут не доступны, если они не заключат новый контракт.

Кроме того, в конце июня 2023 года в Госдуму внесли законопроект, согласно которому военную ипотеку за погибших в ходе спецоперации погасит "Росвоенипотека" (оператор госпрограммы, подведомственный Минобороны), а не банки. Правительство уже поддержало эту инициативу.

Для недвижимости

Взять ипотеку можно на:

квартиру в новостройке (если застройщик аккредитован в банке);

таунхаус площадью не менее 70 кв.м.;

вторичное жилье;

дом с участком в черте города (не должен быть в аварийном состоянии, иметь обременение, задолженность по коммунальным платежам).

В ипотеке будет отказано, если военный захочет приобрести:

деревянный дом;

нежилое помещение;

дачу;

комнату в коммунальной квартире;

долю в квартире

Требований к расположению жилья нет, заемщик может приобрести его в любом регионе России независимо от места прохождения службы.

Максимальная сумма кредита

Банки-участники госпрограммы устанавливают максимальную сумму кредита, исходя из размера субсидии НИС на 2023 год.

"Максимальная сумма кредита, которую может получить военнослужащий для приобретения недвижимости по программе НИС, индивидуальна и рассчитывается исходя из размера процентной ставки и срока кредита (срока службы до достижения предельного возраста пребывания на военной службе)", -- рассказывает Степан Гибадулин.

Максимальный размер кредита составляет от 3,3 млн рублей до  2,5 млн. Срок кредитования -- от 12 месяцев до момента достижения заемщиком предельного возраста пребывания на военной службе на дату погашения кредита, отмечает эксперт.

В Москве, Санкт-Петербурге и во многих городах-миллионниках вряд ли получится найти недвижимость для семьи военнослужащего по такой цене из-за удорожания стоимости квадратных метров за последние три года.

Ярослав Баджурак объясняет, что заемщик может выбрать недвижимость дороже, но тогда ему придётся вносить собственные деньги и комбинировать военную ипотеку с другими программами. Военнослужащие с детьми могут использовать для первоначального взноса материнский капитал. Это разрешают все банки-участники госпрограммы.

Срок кредита ограничен предельным возрастом пребывания на военной службе. В 2023 году он был увеличен до 50 лет для военнослужащих, имеющих воинское звание (для военнослужащих женщин -- 45 лет) (ст. 49 ФЗ-53). Таким образом, срок зависит от возраста заемщика или того, сколько ему осталось служить до пенсии.

Кредиты по военной ипотеке выдаются по условиям банков на основе единых требований стандарта ипотечного кредитования военнослужащих, утвержденного приказом Министра обороны РФ от 9 октября 2018 г. N 558.

"В отличие от всех других льготных госпрограмм ипотека для военных не имеет четко установленной государством кредитной ставки, что, на наш взгляд, можно считать минусом. Этим пользуются кредитные организации. К июню 2023 в условиях банков по военной ипотеке ставки незначительно, но выросли -- в среднем по сектору на 0,5%-1% с начала года, вслед за повышением рыночных ипотечных ставок, свидетельствуют данные нашего финансового маркетплейса, -- сообщает Ярослав Баджурак.

Однако даже сегодня, по словам эксперта, один из банков предлагает ипотеку со ставкой от 5%. Срок кредитования в среднем -- 25 лет, а ежемесячный платеж (за счет НИС) -- 29 134 рубля. Средневзвешенная ставка по военной ипотеке в третьей декаде июня составила 8,16%. А диапазон варьируется от 4,95% до 11,5%.

По кредитам, выданным в рамках "Военной ипотеки", устанавливается двойное обременение: в пользу банка и в пользу Российской Федерации в лице учреждения.

"На период, когда военнослужащий является участником НИС, погашение обязательств по кредиту осуществляется средствами целевого жилищного займа. Требовать от заемщика исполнение обязательств за счет собственных средств недопустимо, даже если средства с НИС своевременно не поступили. Пени и штрафы не начисляются. Частичное досрочное погашение кредита возможно, но всегда только с уменьшением срока кредитования. Сокращение ежемесячного платежа не допускается", -- говорит Ирина Киселева, руководитель комитета Российской гильдии риэлторов по ипотеке.

"Среди других видов жилищного кредитования военная ипотека всегда была, пожалуй, наиболее сложным и проблемным для заемщиков продуктом с множеством нюансов. Ведь в схеме помимо банка, заемщика и застройщика (ипотека на новостройку) участвует государство через "Росвоенипотеку". Поэтому далеко не все банки прошли аккредитацию и работают с этим видом жилищного кредита. Список банков-участников ведет "Росвоенипотека". По нашим данным, в июне 2023 года военную ипотеку оформляют 13 кредитных организаций", -- отмечает Ярослав Баджурак.

В программе участвуют:

Промсвязьбанк;

Сбербанк;

ВТБ;

Банк "Дом.РФ";

"Открытие";

Россельхозбанк;

"Россия";

"Зенит";

Севергазбанк;

"Санкт-Петербург";

Газпромбанк;

РНКБ;

Абсолют Банк.

По словам Степана Гибадулина, накопления для жилищного обеспечения формируются за счет следующих источников:

накопительные взносы за счет средств федерального бюджета; 

доходы от инвестирования накоплений; 

денежные средства, выделяемые из федерального бюджета уполномоченному федеральному органу для предоставления дополнительных выплат участникам; 

иные не запрещенные законодательством РФ поступления.

"Накопления военнослужащего ежегодно пересчитывает и индексирует государство. Сумма не зависит от звания участника НИС, она одинакова для всех военнослужащих. В 2005 году, запуская программу, государство начислило за год 37 тыс. рублей. В 2010 году сумма выросла до 175 тыс. рублей. В 2020 году достигла 288 тыс. рублей. В 2021 году субсидия составляла 299 081 рубль в год (24 923 рубля в месяц). В 2022 году -- 311 044 рубля (25 920 рублей в месяц). В 2023-м -- 349 614 рублей (29 134 рубля в месяц)", -- рассказывает Ярослав Баджурак.

Размер своих накоплений на счету военнослужащий может узнавать ежегодно в воинской части или в личном кабинете на сайте "Росвоенипотеки".

"За военной ипотекой нужно обратиться в банк. Рекомендуем выбрать ту кредитную организацию, которая выдала вам зарплатную карту. К заявке на кредит приложить свидетельство участника НИС. Напомним, теперь свидетельство действует 9 месяцев. За это время военному предстоит найти подходящую квартиру или дом и заключить договор с банком-кредитором. Если вы не успеете, то придется оформлять свидетельство повторно", -- советует Ярослав Баджурак.

В большинстве банков от военного заемщика потребуют паспорт и военное удостоверение.

"Кредитные организации сами устанавливают перечень необходимых документов. Так, помимо свидетельства, обычно требуются копии паспорта, СНИЛС, трудовой книжки, справки 2-НДФЛ", -- говорит Оксана Васильева

После одобрения заявки необходимо предоставить в банк документы на квартиру или дом. Так как недвижимость станет залогом по кредиту, то требования к ней устанавливает сама кредитная организация. Если банк согласует объект, то заемщик и кредитор подписывают предварительный договор приобретения недвижимости.

Для приобретения жилья в военную ипотеку Константин Бахтин советует придерживаться следующего алгоритма:

Подать рапорт на имя командира воинской части и приложить к нему копию паспорта. 

Получить свидетельство, подтверждающее право оформления целевого жилищного займа. Документ оформляет ФГКУ "Росвоенипотека" -- этот процесс занимает до 2 месяцев, после чего в течение месяца военнослужащий получает свидетельство на руки. Оно действует 9 месяцев с момента подписания.

Получить одобрение банка, если жилье покупается в ипотеку. Выбирать нужно из списка банков, работающих по программе «Военная ипотека» в регионе приобретения квартиры. Ознакомиться с перечнем банков-партнеров можно на сайте "Росвоенипотеки".

Подобрать жилое помещение.

Заключить с банком кредитный договор. Перечень документов и порядок оформления зависит от условий конкретного банка. Для получения денег необходимо открыть банковский счет на свое имя.

Подать документы в "Росвоенипотеку". Во всех случаях понадобятся подписанный договор в трех экземплярах и копия паспорта. Перечень остальных бумаг зависит от обстоятельств приобретения жилья в конкретном случае.

Получить договор ЦЖЗ, заключить договор купли-продажи и обратиться в Росреестр. "Росвоенипотека" рассматривает поданные документы в течение 10 дней. В случае одобрения договор подписывается и передается на руки военнослужащему. 

Подать документы в банк и "Росвоенипотеку" после регистрации. В случае приобретения квартиры в ипотеку необходимо представить в банк документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности. На основании этого банк перечислит деньги за купленное жилье. Определенный пакет документов также подается в "Росвоенипотеку".

"Представленный алгоритм является примерным и на практике каждый этап предполагает совершение большего количества действий", -- добавляет эксперт.

По словам Оксаны Васильевой, банк может отказать в выдаче ипотеки, если:

предоставлен неполный комплект документов;

предоставлены подложные документы;

лицо является военнослужащим менее 3 лет;

гражданин не вправе претендовать на участие в НИС.

"Практика "Выберу.ру" показывает, что банки гораздо лояльнее относятся к клиентам-военнослужащим. Отказов по заявкам гораздо меньше, чем по другим видам ипотеки. Тем более, что теперь государство фактически будет компенсировать кредит в случае гибели военнослужащего. Напомним, такой законопроект одобрен правительством РФ и внесён в Госдуму", -- отмечает Ярослав Баджурак.

При досрочном увольнении с военной службы участник НИС обязан вернуть сумму, выплаченную Минобороны России в погашение целевого жилищного займа. Для этого устанавливаются ежемесячные платежи на срок до 10 лет.

"В отдельных случаях, например, при увольнении в связи с лишением воинского звания, военнослужащий также обязан уплатить проценты, начисленные со дня увольнения, по ставке, установленной договором целевого жилищного займа", -- предупреждает Константин Бахтин.

Кроме того, по словам Ярослава Баджурака, купленная недвижимость находится в двойном залоге -- у банка и у государства. Поэтому любая просрочка по долгу может обернуться судом. В самом негативном сценарии человек лишится квартиры, которая отойдет государству, и останется должен банку-кредитору.  Однако в 2023 году военнослужащий, уволившийся в запас без уважительной причины, может подписать новый контракт, тогда все его накопления будут восстановлены. Соответствующий закон ФЗ-162 от 28.04.2023 года вступил в силу 9 мая 2023 года.

Оксана Васильева уточняет, что существуют исключения. В частности, продолжительность военной службы может составлять и 10 лет, если лицо:

достигло предельного возраста пребывания на военной службе;

признано ограниченно годным;

уволено из-за организационно-штатных мероприятий или по семейным обстоятельствам.

"А при признании военнослужащего не годным к службе продолжительность его службы не учитывается. Также право на использование средств НИС возникает у членов семьи погибшего военнослужащего или в случае признания его умершим", -- добавляет эксперт.

Банки разрешают рефинансировать военную ипотеку, поэтому заемщик может её переоформить на более выгодных условиях, например, по ставке ниже как минимум на 1%-3%.

"Но надо понимать, что это фактически новый кредит, который потребует затрат на оценку недвижимости и переоформление договоров. Разумеется, в каждом случае ситуация будет индивидуальной. Но если военная ипотека оформлена на сумму, которая не выходит за лимит ежегодной субсидии НИС, а долг полностью гасит государство, то рефинансирование кредита вряд ли целесообразно", -- говорит Ярослав Баджурак.

Деньги на погашение ипотеки выделяются из бюджета, поэтому получить налоговый вычет невозможно.

Тем не менее, по словам Валерии Будник, главного налогового консультанта НДФЛка.ру, по военной ипотеке можно получить льготу, если военнослужащий заплатил за квартиру больше, чем государство выделило ему денег. При этом не имеет значения, добавил он личные средства или заемные.

Военнослужащий платит 13% от своего денежного довольствия государству, а значит, он может получить налоговый вычет на покупку жилья, в том числе в ипотеку, рассчитанный без учета бюджетных средств.

В расчете налогового вычета могут учитываться:

собственные средства, потраченные на первоначальный взнос и дальнейшее погашение ипотеки вместе с процентами;

собственные средства, направленные на отделку квартиры в новостройке (покупка материалов, оплата отделочных и проектных работ). Стоимость ремонта квартиры, приобретенной на вторичном рынке жилья, в налоговый вычет не включается.

"В моей практике были случаи, когда военнослужащие все равно подавали на вычет, даже в том случае, когда не вкладывали свои личные средства в ипотеку, он был одобрен и перечислен. Но через несколько месяцев налоговая потребует его обратно и это требование законно. Если были вложены личные средства, к декларации обязательно нужно приложить платежные документы, в которых будет видно, сколько оплатило государство и сколько -- военнослужащий. Все субсидии, в том числе материнский капитал, нужно вычесть из суммы покупки недвижимости и с оставшейся суммы заявить вычет", -- объясняет Анна Бондаренко, юрист, налоговый консультант.