Из-за закрытия международных брендов к концу года доля пустующих площадей в торговых центрах Москвы может вырасти вдвое — до 20%. В самых крупных комплексах за МКАД этот показатель может достигнуть и 30%

Общий уровень свободных площадей в торговых центрах Москвы по итогам 2022 года может достигнуть 15–20%, говорится в исследовании консалтинговой компании CORE.XP (преемник российского бизнеса CBRE). Такой прогноз предусмотрен реализацией негативного сценария развития ситуации: текущие геополитические условия сохранятся, и «ретейлеры будут вынуждены освободить часть занимаемых площадей».

На конец второго квартала в торговых центрах столицы, по данным CORE.XP, пустует 9,6% площадей, это на 2,3 п.п. выше, чем в первом квартале этого года. В консалтинговой компании Nikoliers (ранее работала в составе международной Colliers) и в инвестиционной компании Accent Capital оценивают долю пустующих площадей выше, на уровне 13%. Партнер Nikoliers Анна Никандрова говорит, что текущие значения — это самый высокий уровень вакантности как минимум с 2010 года (тогда в компании начали анализировать этот показатель).

При позитивном сценарии общий уровень свободных площадей в торговых центрах может составить 10–12% по итогам года, указывают в CORE.XP. В этот сценарий заложен плавный рост доли свободных площадей и постепенное восстановление активности арендаторов.

Но для позитивного сценария сейчас нет предпосылок, уверен Дмитрий Москаленко, президент Российского совета торговых центров (РСТЦ, объединяет крупных собственников и владельцев торговой недвижимости), и предлагает ориентироваться на показатель примерно в 15% к концу года. При ухудшении геополитической ситуации рост возможен и до 17% при условии, что не будут проработаны варианты замены уходящих ретейлеров, считает региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева.

Если компании, которые приостановили работу в России, уйдут с рынка, то доля свободных площадей в торговых центрах Москвы может превысить и 30%, полагает директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина. В целом по всей России, по ее оценке, может освободиться около 3 млн кв. м торговых площадей. Общая площадь торговых центров в стране, по данным Nikoliers, составляет около 30 млн кв. м.

Какие торговые центры пострадают больше всего

Максимальные потери при негативном сценарии могут понести «сверхкрупные» торговые центры (то есть площадью более 80 тыс. кв. м) за МКАД, если в них закроются «уникальные арендаторы, не имеющие альтернатив на рынке», отмечается в исследовании. В качестве примера эксперты CORE.XP приводят магазины IKEA, расположенные в торговых центрах «Мега». В таких торговых центрах уровень свободных площадей может достигнуть 30%, прогнозируют в CORE.XP. «Пропадает смысл ехать на МКАД, все то же самое есть внутри города», — поясняют в компании. РБК направил запрос в пресс-службу компании Ingka, которая управляет сетями «Мега» и IKEA.

Москаленко согласен, что именно крупные торговые центры пострадают от ухода международных брендов больше всего. В наиболее крупных комплексах доля приостановивших работу арендаторов составляет от 25 до 45%, добавляет Никандрова.

В то же время районные торговые центры арендной площадью 3–14 тыс кв. м, наоборот, оказались в выигрышной ситуации, говорит Кузьмина. По ее словам, в таких объектах почти нет международных операторов, так как они не подходят им по формату.

Что случилось с ТЦ за последние месяцы

После начала боевых действий на Украине 24 февраля об остановке работы, сокращении бизнеса или уходе из России заявили более тысячи международных компаний. По подсчетам CORE.XP, всего останавливали работу магазины 53 международных брендов. Но более половины из них — 39 — остаются в статусе приостановки работы: это Zаra и другие бренды группы Inditex, бренды группы H&M, Decathlon и другие. Еще шесть брендов находятся в процессе реструктуризации бизнеса — это, например, бренды польской LPP Group (Cropp, Reserved, Sinsay), которая объявила о продаже российского бизнеса консорциуму китайских инвесторов. Восемь брендов прекратили работу в России, среди них Starbucks, Nike, Jysk.

В исследовании CORE.XP учитывались только бренды, которые арендуют помещения в торговых центрах. Ранее в Knight Frank Russia говорили, что на российском рынке приостановили работу 160 брендов, но это с учетом продавцов автомобилей и товаров повседневного спроса, не арендующих отдельные площади в торговых центрах.

Доля иностранных арендаторов, объявивших о приостановке деятельности, в торговых центрах Москвы составляет в среднем от 10 до 30% площадей, оценивают в CORE.XP. Собственники торговых центров пока не спешат разрывать договоры аренды с зарубежными брендами, закрывшими свои магазины. Они продолжают платить аренду, но, как правило, со скидками, для этого к существующим договорам аренды заключены дополнительные соглашения, действующие до сентября-октября, отмечают авторы исследования. В РСТЦ ранее оценивали размер подобной скидки — от 10 до 90%. Госдума уже утвердила упрощенные правила расторжения договоров с брендами, остановившими работу магазинов. В исследовании это решение называют мерой давления на иностранных арендаторов в переговорном процессе об условиях аренды.

Как закрытие магазинов повлияет на рынок

Пока собственники торговых центров придерживаются выжидательной позиции, но, чтобы застраховать себя от возможного закрытия магазинов, изучают бренды из Турции, Китая, Индии, Ирана, Белоруссии, а также прорабатывают стратегии смены концепций своих объектов, отмечают в CORE.XP.

Полностью заместить новыми брендами ушедшие марки к концу года не удастся, считает Кузьмина. Увеличение доли свободных площадей может повлиять на финансовые условия арендаторов: «Ставки аренды имеют тенденцию к снижению, сейчас рынок принадлежит арендатору. Но на сколько, ответить сложно, ведь условия аренды в торговых центрах индивидуальны». Ставки аренды в торговых центрах, как правило, состоят из фиксированной базовой ставки и процента с товарооборота. Базовые ставки для новых контрактов с начала года уже снизились до 20%, говорит Хакбердиева. Многие девелоперы уже заложили в свои финансовые модели снижение выручки на 10–20% в этом году, говорит Никандрова.

По словам Москаленко, возможно, в этом году собственники торговых центров договорятся с арендаторами не проводить индексацию ставок, если она прописана в договоре, или снизить долю товарооборота в арендной ставке. В последние годы ставка могла индексироваться на уровень инфляции. Сейчас бизнес ретейлеров в основном прозрачен для арендодателей, и если товарооборот магазина существенно снизится, то у арендаторов будет повод просить скидки, поясняет он.

В CORE.XP считают, что вариантом для привлечения трафика посетителей в торговые центры для восстановления арендного потока может стать увеличение доли сегмента развлечений, фитнеса, кафе и ресторанов. Девелоперская компания ADG Group, которая строит торговые центры на месте советских кинотеатров в Москве, уже решила заменить кинотеатры на фитнес-центры в некоторых своих объектах.

Ключевой мерой поддержки рынка аналитики называют разрешение параллельного импорта продукции, то есть ввоз товаров без разрешения правообладателя. Владельцы торговых центров могут развить на освободившихся площадях центры параллельного импорта, предлагает руководитель отдела исследований Commonwealth Partnership и гендиректор «Commonwealth Partnership Узбекистан» Денис Соколов. «Это вполне рабочая идея. Люди хотят зарабатывать, особенно в кризисное время, а в торговых центрах можно создать для них некую платформу. Так работают фуд-холлы — те, кто любит готовить, готовят, а оператор берет на себя обработку платежей, предоставляет финансовые услуги и прочее», — поясняет Соколов.